D'abord, qu'est-ce-que c'est la VEFA ?
C'est l'acronyme de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, son autre petit nom la vente sur sur plan. Concrètement, cela consiste à acheter un bien immobilier en construction.
Ce type de vente est très encadrée, elle fait l'objet d'un contrat dont les termes sont en partie définie par la loi . Le but est de garantir à l'acquéreur la livraison d'un bien immobilier neuf, en contrepartie d'un paiement échelonné.
Les avantages de la VEFA sont notamment la possibilité de personnaliser le logement et d'avoir un bien neuf avec des garanties. Les inconvénients peuvent être notamment les risques liés à la construction et la dépendance à la bonne réalisation des travaux.
Comment cela se déroule en pratique ?
Le contrat de réservation
C'est la première étape au cours de laquelle vendeur et acheteur s'engagent mutuellement. Il est possible d'inclure des conditions, comme l'obtention suspensive d'obtention de prêt. Ce contrat doit répondre à différentes exigences de formes. Celles-ci sont détaillées dans les articles R* 261-25 à R* 261-33 du Code de la Construction et de l'Habitation :
N'oubliez jamais que c'est un contrat, c'est-à-dire un document juridique qui vous lie au promoteur. Vous devez le lire attentivement, poser des questions si vous ne comprenez pas, demander des modifications si cela vous semble nécessaire, voire même vous faire accompagner par un avocat.
Si vous souhaitez personnaliser votre bien, c'est le moment d'y réfléchir. Les Travaux Modificatifs Acquéreurs doivent être définis et chiffrés avant l'acte de vente. Le promoteur vous indiquera sous quel délai votre demande doit être formulée. Si vous le souhaitez, je peux vous aider à optimiser votre futur logement.
L'acte de vente
Le contrat de vente doit obligatoirement être réalisé par acte authentique par notaire.
J'aurais tendance à à préciser notaireS, un pour chaque partie. Non pas qu'un notaire ne puisse pas être parfaitement impartial quant à la protection respective des parties. Mais pour votre sérénité, il me semble qu'il est plus confortable d'avoir la certitude que vos intérêts prévalent. Ce conseil est valable pour tout acte de vente, que vous soyez acheteur ou vendeur. Et c'est sans frais supplémentaires !
S’agissant du contenu de l’acte de vente, doivent impérativement figurer dans le contrat lui-même :
L’acte doit préciser l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux. Les pourcentages maximum sont prévus par la loi :
Sachez que l’échelonnement du prix est impératif et que le promoteur ne peut exiger de versements plus importants.
Les 5% restants seront versés à la livraison, sous réserve d'absence de réserve, de défaut par rapport aux contrat.
L'acte comprend également un plan côté du bien et une notice technique. Lorsqu'il s'agit d'un bien en copropriété, le règlement de copropriété fait partie de l'acte. Attention, le règlement doit être communiqué à l'acquéreur avant la signature du contrat de VEFA.
La réception
La réception des travaux constitue le point de départ des garanties (parfait achèvement, biennales et décennales). Cette étape n'implique pas l'acheteur. Elle intervient à la fin des travaux entre les entreprises et le promoteur.
Lors de la réception, un procès-verbal est dressé dans lequel sont listées les défauts éventuels. Vous pouvez demander à avoir une copie de ce document. Un bon promoteur n'aura aucun intérêt à s'y opposer.
La livraison
La livraison intervient après la réception, elle implique le promoteur et l'acheteur. C'est l'ultime étape d'un achat en VEFA, c'est le moment où l'acheteur récupère les clés de son bien. Elle marque le début de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents
Le bien doit être livré dans le délai fixé dans l'acte de vente. Si le dlai a été dépassé, vérifiez votre contrat, des pénalités de retard peuvent s'appliquer. D'où l'intérêt de prendre votre propre notaire pour qu'il intègre ce type de clause.
La procédure est cadrée, le promoteur convoque l'acheteur par LRAR. Cette visite a pour objectif de vérifier la conformité du bien acheté (matériaux, finition, couleur,malfaçon...). Si vous le souhaitez, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel de la construction.
Un procès-verbal de livraison doit être rédigé. Il est primordial de prendre votre temps pour tout inspecter : ouvrez les portes des placards, des meubles de cuisine, baissez-vous pour regarder sous les meubles, allez regarder sous l'évier, derrière le meuble, vérifier la finition de la peinture... N'ayez pas peur de passer pour le client pénible, vous êtes dans votre bon droit.
Après la livraison, vous disposez d'un mois pour notifier au promoteur des vices de construction ou des défauts de conformité apparents que vous n'auriez pas vu le jour de la livraison. Ne laissez pas traîner, vous pouvez saisir le juge si rien ne se passe après avoir signalé les réserves aux promoteur, mais dans un délai maximum de 13 mois à partir de la livraison.
En conclusion c'est bien ou pas la VEFA ?
Je dirais qu'il n'y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question.
La VEFA est une option intéressante si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf et personnalisable, avec des garanties. Cependant, il est important que vous compreniez bien comprendre les étapes de la VEFA, les garanties et les obligations des parties prenantes, ainsi que les aspects fiscaux.
Je vous recommande également de vous faire accompagner par des professionnels (avocat, achitecte, huissier) pour éviter les pièges et les erreurs.
Enfin, comme pout tout achat immobilier, il est essentiel de vous renseigner et de bien réfléchir avant de prendre une décision.
