LES SURFACES EN URBANISME ET LEURS CONSEQUENCES
Et oui, il y a m² et m²...
Ne pensez pas que je remets en cause la valeur scientifique d'un mètre carré. Mais un même bien immobilier peut avoir une surface taxable, une surface de plancher, une surface habitable ou une surface Carrez...
Il est important de s'y retrouver pour savoir de quelle surface on parle lorsqu'on évoque le fameux seuil des 150m² pour le recours à l'Architecte ! Alors, accrochez-vous c'est parti pour le grand tour des surfaces !
La surface de plancher, indispensable en urbanisme
La surface de plancher est définie par l'article R111-22 du Code l'Urbanisme.
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1/ Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
2/ Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
3/ Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
4/ Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres
5/ Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
6/ Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets
7/ Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune
8/ D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Quel est l'intérêt de la surface de plancher ?
Cette surface précède toute procédure d'urbanisme. C'est elle qui détermine quelle autorisation d'urbanisme vous est nécessaire, permis de construire ou déclaration préalable. C'est aussi cette surface qui est utilisée pour le recours obligatoire à l'Architecte.
Et c'est ce qui est délicat : le calcul n'est pas des plus simples. Comment connaître la surface de plancher d'un bien qui n'est pas encore construit ? Comment mesurer une surface sans cloisons alors qu'elles sont bien là ?
Le recours à l'Architecte vous simplifie la vie et vous allège l'esprit : je m'occupe du calcul, du choix de la procédure à suivre. Vous êtes sereins !
La surface de construction, anciennement surface taxable, pour les impôts
La surface de construction est définie par l'article Article 1635 quater H du Code des impôts. Jusqu'en septembre 2022, elle s'appelait surface taxable, terme qu'on retrouve encore dans nombre de textes.
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1/ Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
2/ Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
3/ Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
4/ Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres
5/ Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
6/ Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets
7/ Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune
8/ D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Quelle précaution avec la surface de construction ?
Vous l'aurez compris, les impôts se basent sur cette surface pour calculer votre taxe d'aménagement. C'est donc primordial qu'elle soit juste :
- pour ne pas payer plus que ce que vous devez
- pour ne pas pouvoir être accusé de fraude
En tant qu'Architecte, je manipule ces surfaces quotidiennement, je suis donc en mesure de vous assurer la justesse de cette surface lors de la conception d'un projet. Ainsi, vous êtes tranquilles face à vos obligations de citoyen, vous vous acquittez de votre taxe, ni plus, ni moins !
